Toelichting op verdieping Beschikbaarheid en betaalbaarheid

De verdieping B&B maakt onderscheid tussen de kernindicatoren die in de sector- en corporatierapportages centraal staan en indicatoren die uitsluitend in de databank van het Aedes-datacentrum zijn opgenomen. Onderstaande toelichting gaat vooral in op de kernindicatoren. 

De thema's binnen de verdieping zijn:

1. nieuwbouw en ontwikkeling voorraad
2. aanbod en toewijzingen
3. woonlasten en kwaliteit

Dit thema kijkt naar de omvang, kenmerken en kosten van nieuwbouwwoningen en naar de netto ontwikkeling van de totale voorraad corporatiewoningen. Dit gebeurt aan de hand van de volgende indicatoren:

• Nieuwbouw naar prijsklassen en woningtypen
• Stichtingskosten per vhe en per m²
• Netto ontwikkeling voorraad DAEB
• Netto ontwikkeling voorraad niet-DAEB

Nieuwbouw is voor corporaties de belangrijkste manier om woningen aan de voorraad toe te voegen en staat bovendien sterk in de (publieke) belangstelling. Daarom kijken we daar binnen B&B specifiek naar. Omdat er ook woningen worden onttrokken aan de voorraad via (met name) verkopen en sloop, kijken we ook naar de netto ontwikkeling van de voorraad. 

Nieuw is dat we niet alleen kijken naar de voorraad DAEB-woningen, maar ook naar de voorraad niet-DAEB-woningen. De reden is dat steeds meer corporaties actief bezig zijn met plannen voor nieuwbouw in de niet-DAEB-tak (of dat overwegen) en in de Nationale Prestatieafspraken (NPA) ambitieuze doelen zijn geformuleerd voor de middenhuur.

De data over stichtingskosten zijn afkomstig uit de niet-verplichte Abm-uitvraag en zijn daarom niet voor alle corporaties beschikbaar. De overige indicatoren zijn afkomstig uit dVi en daarom wel bekend voor alle corporaties. 

Dit thema kijkt naar het jaarlijks beschikbaar komende aanbod voor nieuwe huurders, en de mate waarin er doorstroming plaatsvindt in de voorraad. Dit gebeurt aan de hand van de volgende indicatoren: 

• Aantal toewijzingen aan nieuwe huurders
• Mutatiegraad (%) 

De eerste indicator geeft aan hoeveel woningen er in het jaar zijn toegewezen aan nieuwe huurders. Dit betreft het absolute aantal toewijzingen tot de sociale huurgrens, inclusief nieuwbouw. Het gaat om toewijzingen waarvoor de huurder huurtoeslag kan krijgen. De meeste onzelfstandige woonruimten tellen hier dus niet in mee. De tweede indicator (mutatiegraad) betreft het percentage bestaande woongelegenheden waarbij er een verhuring heeft plaatsgevonden. Onzelfstandige woonruimten zijn hierin wel meegenomen, maar nieuwbouw- of aangekochte woonruimten blijven buiten beschouwing. Hoe hoger de mutatiegraad, hoe meer doorstroming er is binnen de voorraad. Veel corporaties voeren beleid om de doorstroming te bevorderen. De samenstelling van de eigen huurders, met name naar leeftijd, beïnvloedt echter ook sterk de mutatiegraad. Een vergelijking met vergelijkbare corporaties is daarom hier het meest zinvol. 

Dit thema kijkt naar de hoogte van de huur en woonlasten en de mate waarin dit in verhouding staat tot de geboden woningkwaliteit. Dit gebeurt aan de hand van de volgende indicatoren: 

• Kale huur
• Verandering kale huur
• Aandeel betaalrisico (onder voorbehoud, vermoedelijk in 2026)
• Aandeel dure en goedkope scheefheid (onder voorbehoud, vermoedelijk in 2026)
• Huur ten opzichte van maximale huur 

De eerste indicator meet de gemiddelde kale huurprijs van de zelfstandige DAEB-woningvoorraad. Deze is voor een belangrijk deel ‘historisch bepaald’. De tweede indicator meet daarom juist de meer recente inspanningen, en doet dit door te kijken naar de verandering van de gemiddelde huur ten opzichte van vorig jaar. Deze verandering is het resultaat van verschillende factoren: huuraanpassingen bij zittende huurders en bij bewonerswissel, huuraanpassingen na renovatie of verduurzaming en veranderingen in de voorraad.

De derde en vierde indicatoren (betaalrisico en scheefheid) zijn mede op basis van CBS-data en zijn nog onder voorbehoud. Waarschijnlijk worden deze pas in 2026 aan B&B toegevoegd. De derde indicator betreft het percentage van de huurders waarbij naar schatting sprake is van een betaalrisico. Hiervan is sprake indien het huishoudinkomen van de huurder lager ligt dan de totale uitgaven; bestaande uit de netto huur (na huurtoeslag), energielasten, lokale heffingen en de minimaal noodzakelijke niet-woonuitgaven. Deze huurders komen niet of moeizaam rond. De vierde indicator betreft het percentage huurders waarbij sprake is van dure en goedkope scheefheid volgens de normen van het huurbeleid van de Rijksoverheid. Bij deze groepen huurders is het inkomen relatief laag respectievelijk hoog ten opzichte van de huur. 

De laatste indicator geeft een verfijning op de gemiddelde huurprijs (eerste indicator) door de verhouding tussen prijs en kwaliteit mee te nemen. De maximale huur is de huur die volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal mag worden gevraagd. 

Heb je vragen? Stel ze gerust aan het team van Aedes-benchmark via de mail: onderzoek@aedes.nl.

Kijk ook bij: