Huurgewenning kan op initiatief van de huurder of verhuurder bij aanvang van een nieuw huurcontract. De huurder begint dan met een lagere huur dan de eigenlijke huur. Deze wordt eventueel in stappen verhoogd naar de afgesproken huurprijs. Dit kan bijvoorbeeld door de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen totdat de marktwaarde is bereikt, of het toevoegen van een vast bedrag per maand aan de huurprijs.
De huurgewenning geldt voor een periode van een maand tot maximaal 3 jaar. Aan de hoogte van de tijdelijke huurgewenning en de eerdergenoemde huurverhogingsstappen zit geen maximum.
De huurgewenning geldt alleen voor zelfstandige sociale woningen (dus met een gereguleerd contract). En bij passend toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen, mag de eigenlijk afgesproken huurprijs niet hoger zijn dan de aftoppingsgrens die van toepassing is. Dit om te voorkomen dat deze huishoudens na afloop van de huurgewenning te duur wonen.
Veel woningcorporaties hebben een Sociaal Plan waarin huurgewenning is opgenomen, maar dit richt zich op mensen die noodgedwongen moeten verhuizen, bijvoorbeeld omdat hun woning wordt gesloopt.
Huurbehoud
Naast huurgewenning kan huurbehoud een prijsprikkel zijn om huurders te laten doorstromen. Bij dit instrument neemt de huurder de huur van de oude woning mee naar de nieuwe woning. Er kunnen, net als aan huurgewenning, ook aan huurbehoud voorwaarden worden gesteld. Zoals voorwaarden aan de grootte van de achter te laten woning, de leeftijd of gezinssituatie van de huurder.
Wat zijn randvoorwaarden voor de inzet van het instrument?
- Huurgewenning betekent lagere inkomsten voor de woningcorporatie. Dit is niet voor elke woningcorporatie weggelegd. Tegelijkertijd kunnen hogere huren bij de achtergelaten woning de (soms) de lagere inkomsten opvangen.
- Iedere afzonderlijke situatie is maatwerk. Ook al heb je als corporatie richtlijnen opgesteld over de duur en hoogte van de huurgewenning en de huurverhogingsstappen. Houdt hier in de begroting rekening mee.
Wat zijn de kosten van de inzet van het instrument?
De kosten van de inzet van dit instrument verschillen sterk en zijn afhankelijk van het aantal huurders dat hier gebruik van maakt, het verschil in huurprijs tussen de oude en nieuwe woning, de duur van de huurgewenning en de grootte en duur van de huurverhogingsstappen. Om een beeld te krijgen van de kosten die gepaard gaan met dit instrument is het nodig om op voorhand een inschatting te maken van het aantal gebruikers en de huurverhogingsstappen.
Een (tijdelijke) huurgewenning is voor sommige huurders dé doorslaggevende reden om te verhuizen. Er zijn echter vaak strikte eisen verbonden aan de toekenning van huurgewenning en de inzet is maatwerk. Ook kan niet iedere huurder aanspraak maken op deze regeling. Door de haken en ogen die aan huurgewenning zitten, is het effect op de totale doorstroming relatief beperkt.
Kijk ook eens bij
Tips uit onderzoek en praktijk
- Houd bij het bepalen van de huurgewenning rekening met de woonlasten of bepaal de korting zelfs op basis van de woonlasten. De woonlasten zijn immers bepalend voor wat een huurder per maand uitgeeft aan het wonen. Door wijzigingen in de huurtoeslag en lagere energielasten (als gevolg van een goed-geïsoleerde woningen) kan een woning al goedkoper uitvallen.
- Informeer huurders (tijdig) over veranderingen in de huurgewenningssituatie of het beëindigen ervan. Een hogere huur heeft namelijk grote impact op hun financiële situatie.
Inspirerend voorbeeld
Duidelijke informatie aan huurders
Woningcorporatie Woonservice biedt huurders die verhuizen naar een nieuwe woning huurgewenning aan, als zij geen huurtoeslag krijgen en de nieuwe huur een stuk hoger is dan de huidige huur. De corporatie informeert haar huurders hierover via haar website en biedt hen ook een persoonlijk adviesgesprek aan. De verhoging gaat in 3 vaststaande stappen. Op de website vermeldt Woonservice dat de oude huur na de verhuizing met € 50,- per maand wordt verhoogd. Vervolgens zijn er 3 treden:
- In jaar 1 (per 1 juli) betaalt de huurder 35% van het verschil.
- In jaar 2 (per 1 juli) betaalt de huurder 70% van het verschil
- Vanaf 1 juli van jaar 3 betaalt de huurder de uiteindelijke huurprijs.
