Huurbeleid 2026 op hoofdlijnen
- Er gelden in 2026 verschillende maximaal toegestane huurstijgingen voor woningen in de sociale huur, voor woningen in het gereguleerde middensegment en voor woningen in de vrije sector.
- De huren van individuele sociale huurwoningen mogen met maximaal 4,1% stijgen. De maximaal toegestane huurstijging voor woningen in het gereguleerd middensegment is 6,1% en die voor woningen in de vrije sector is 4,4%.
- De huursom voor woningcorporaties mag in 2026 niet harder stijgen dan 3,6%, het 3-jaarsgemiddelde van de inflatie. Dit is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035 én met de Woonbond.
- Het kabinet voert wijzigingen door om de huurtoeslag te vereenvoudigen. Een deel van deze wijzigingen is al ingegaan per 2025, de rest gaat in per 2026.
- Andere zaken (denk bijvoorbeeld aan de inkomensafhankelijke huurverhoging, toewijzingsregels en de tijdelijke huurkorting) blijven qua regelgeving gelijk, al vindt er wel indexatie plaats.
Jaarlijkse huuraanpassing
De huursom mag in 2026 niet harder stijgen dan 3,6%. In de Nationale Prestatieafspraken en in de afspraken met de Woonbond over het huurbeleid is afgesproken dat vooruitlopend op de wettelijke verankering de maximale huursomstijging in 2026 wordt vastgesteld op het 3-jaarsgemiddelde van inflatie. In de gemiddelde inflatie was in de periode december 2022 tot december 2025 3,6%
De huren van individuele sociale huurwoningen mogen in 2026 met maximaal 4,1% stijgen, het 3-jaarsgemiddelde plus 0,5%. Dit geldt ook voor onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen. Met de Woonbond is afgesproken om de ruimte voor differentiatie te vergroten, dit vraagt een wetswijziging en is dus voor 2026 nog niet van toepassing.
De huren van gereguleerde middenhuurwoningen mogen stijgen met maximaal 6,1%. Deze verhoging is vastgesteld op basis van de wet: cao-loonontwikkeling plus 1%.
De huren van vrije sectorwoningen mogen stijgen met maximaal 4,4%. Deze verhoging is vastgesteld op basis van de wet: het laagste van de inflatie of cao-loonontwikkeling plus 1%.
De percentages zijn maximale stijgingen van de huren en de huursom. Het staat woningcorporaties vrij om binnen deze wettelijke kaders hun eigen huurbeleid te bepalen. Conform de Overlegwet mogen huurdersorganisaties en bewonerscommissies advies geven over het huurbeleid. Woningcorporaties moeten dat in overweging nemen bij het vaststellen van hun definitieve huurbeleid.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Het is mogelijk om bij de jaarlijkse huuraanpassing een hogere inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor huurders met een hoog (midden)inkomen, die in een sociale huurwoning wonen.
De methodiek om de inkomensafhankelijke huurverhoging te berekenen is naar verwachting in 2026 hetzelfde als in 2025. Afhankelijk van de inkomenscategorie kan de huurverhoging maximaal € 50 of € 100 zijn. De inkomensgrens waarboven een corporatie een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging kan geven, is ook afhankelijk van de omvang van het huishouden. Voor meerpersoonshuishoudens gelden hogere grenzen dan voor eenpersoonshuishoudens.
| Hoge middeninkomens | Hoge inkomens | |
|---|---|---|
| Eenpersoonshuishoudens | € 59.504 - € 70.149 | Hoger dan € 70.149 |
| Meerpersoonshuishoudens | € 68.858 - € 93.531 | Hoger dan € 93.531 |
| Huurverhoging | Maximaal € 50* | Maximaal € 100* |
*) Maar niet verder dan maximaal toegestane huurprijsgrens van de woning
Voor een corporatie tellen de inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging mee in de huursom. Alleen als er prestatieafspraken zijn gemaakt over de inzet van deze extra huurinkomsten voor investeringen, kunnen deze inkomsten buiten de huursom vallen. Daarbij mogen de inkomsten niet hoger zijn dan de investeringen die zijn overeengekomen in de prestatieafspraken.
Verhuurders, waaronder woningcorporaties, mogen de inkomenscategorie van het huishoudinkomen alleen opvragen voor woningen/adressen waarvoor zij de inkomensafhankelijke huurverhoging willen toepassen, indien deze is toegestaan. Als een verhuurder het inkomen niet nodig heeft voor het bepalen van de voor te stellen huurverhoging, is het opvragen van de inkomenscategorie een ongeoorloofde inbreuk op de privacy van huurders.
Kies je er als corporatie voor om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, dan mag deze niet lager zijn dan de regulier toegestane huurverhoging per woning. Met andere woorden, de huurprijs na een inkomensafhankelijke huurverhoging moet hoger liggen dan wanneer de huurprijs was verhoogd met de maximaal toegestane huurverhoging voor andere huurders (dus hoger dan 4,1% huurverhoging). Dit betekent in de praktijk dat je als corporatie van tevoren moet bepalen bij welke woningen de inkomensafhankelijke huurverhoging van bijvoorbeeld € 50 hoger uitkomt dan wanneer de huur met het maximaal toegestane percentage van 4,1% wordt verhoogd. Alleen van die woningen kun je dan de inkomensgegevens opvragen.
Je kunt er ook voor kiezen om af te zien van een inkomensafhankelijke huurverhoging bij woningen die in een wijk/gemeente liggen waarvoor je geen hogere huurverhoging wilt toepassen, bij woningen die al een hoge huurprijs hebben of wanneer de regulier toegestane huurverhoging al hoog is.
Het is mogelijk om als corporatie de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen toe te passen op huishoudens met hoge inkomens en niet op huishoudens met hoge middeninkomens.
Huishoudens waarbinnen iemand een beperking of een chronische ziekte heeft, zijn uitgezonderd van een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Omdat de Belastingdienst deze huishoudens niet kan onderscheiden, moeten deze huurders dat zelf aantonen bij hun bezwaarschrift tegen de voorgestelde hogere huurverhoging.
Voor het opvragen van inkomensindicaties bij de Belastingdienst kunnen corporaties vanaf begin februari 2026 terecht bij het webportaal van de Belastingdienst.
In uitzonderlijke gevallen kan het voorkomen de maximaal toegestane reguliere huurverhoging méér is dan de € 50 die je mag vragen bij een inkomensafhankelijke huurverhoging. Bijvoorbeeld als bij een nog steeds gereguleerd contract de huur € 1.200 is, en je deze woning X% huurverhoging wil geven. Dan mag je de maximaal toegestane reguliere huurverhoging toepassen (de eerder genoemde 4,1%), want dat mag immers altijd. Ook als de bewoner van deze woning in de inkomenscategorie valt waarbij de inkomensafhankelijke huurverhoging maximaal € 50 is.
Huurverhoging voor woningen met lage huur
Corporaties mogen de huur van zelfstandige sociale huurwoningen met een lage huur met een vast bedrag verhogen. In 2026 is het mogelijk om de huur met maximaal € 25 te verhogen voor woningen met huurprijs lager dan € 350.
Dit geldt ongeacht het inkomen van het huishouden. Past de corporatie de hogere inkomensafhankelijke huurverhogingen toe, dan kan een corporatie ook voor deze woningen de toegestane maximale huurverhogingen van € 50 of € 100 toepassen.
De huurprijs mag trouwens nooit hoger worden dan de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Huursombenadering
De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd huurcontract die zowel op 1 januari 2026, als op 1 januari 2027 zijn verhuurd.
De maximaal toegestane huursomstijging voor 2026 is 3,6%.
In 2026 vallen buiten de huursom:
- Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs (= huurharmonisatie) en woningen met een hogere huurprijs na verbetering of verduurzaming.
- De tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) en de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur, wanneer de periode van tijdelijke huurkorting afloopt.
Woningen die via een intermediaire verhuurder worden verhuurd, tellen wel mee voor de huursom.
Helaas tellen ook in 2026 gereguleerde middenhuurwoningen abusievelijk nog mee in de berekening van de huursom. Je leest meer hierover in het volgende uitklapmenu.
Middenhuurwoningen nog in de huursom
Sinds de inwerkingtreding van de Wet Betaalbare Huur tellen gereguleerde middenhuurwoningen (die vanaf 1 juli 2024 zijn verhuurd) abusievelijk mee in de berekening van de huursom.
Eerder is toegezegd dat dit met ingang van dit jaar zou worden gerepareerd. Helaas is het wetsvoorstel daarvoor onverhoopt in de Eerste Kamer blijven liggen. Aedes heeft met het ministerie van VRO en de Aw gezocht naar een oplossing, bijvoorbeeld door inwerkingtreding met terugwerkende kracht. Ook dat is helaas niet gelukt. Daarom tellen in 2026 gereguleerde middenhuurwoningen (die vanaf 1 juli 2024 zijn verhuurd) helaas nog een keer mee in de berekening van de huursom.
Huurverhoging vrije sectorwoningen
De huren van vrije sectorwoningen mogen stijgen met maximaal 4,4%. Deze verhoging is vastgesteld op basis van de wet: het laagste van de inflatie of cao-loonontwikkeling plus 1%.
Tijdelijke huurkorting en huurgewenning
Verhuurder en huurder mogen sinds enkele jaren afspraken maken over een tijdelijke huurkorting. Ook is het mogelijk bij nieuwe verhuringen huurgewenning af te spreken.
Bij de tijdelijke huurkorting kan het bijvoorbeeld gaan om huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van 1 maand tot maximaal 3 jaar. Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is. Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.
De individuele huurder en verhuurder leggen bij een tijdelijke huurkorting vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur, of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de geldende wettelijk toegestane huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting. Voor woningen met een gereguleerd contract geldt er wel een maximum huurprijs. Deze mag niet hoger uitkomen dan de op dat moment geldende maximale huurtoeslaggrens (voor 2026 is deze grens nog niet bekend).
Wanneer er langer dan 3 jaar een huurkorting nodig is, kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken. Of hij kan er voor kiezen de huurprijs na maximaal 3 jaar toch weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van 3 jaar.
De tijdelijke huurkorting voor zittende huurders kan alleen op basis van een schriftelijk verzoek van de huurder. De verhuurder heeft de keuze of hij op dit verzoek wil ingaan.
Ook bestaat de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen van woningen met een gereguleerd contract een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan - net zoals bij een tijdelijke huurkorting - maximaal 3 jaar bedragen.
Huurprijsgrenzen in 2026
De huurprijsgrenzen in 2026 zijn geïndexeerd met de gemiddelde huurverhoging in 2024 van gereguleerde woningen (ook die van anderen dan corporaties) exclusief harmonisatie, en zijn in 2026:
- Kwaliteitskortingsgrens: € 498,20 (2025: € 477,20)
- Lage aftoppingsgrens: € 713,02 (2025: € 682,96)
- Hoge aftoppingsgrens: € 764,14 (2025:€ 731,93)
Tot 2024 was de liberalisatiegrens de huurgrens van de sociale huursector en de vrije sector. Deze grens (nu de DAEB-huurgrens genoemd) is geïndexeerd met de CPI (consumentenprijsindex) van juli 2024 tot juli 2025, en is in 2026:
- DAEB-huurgrens: € 932,93 (2025: € 900,07)
De liberalisatiegrens is nu de huurprijsgrens tussen woningen die gereguleerd zijn en woningen die in de vrije sector vallen. Deze bedraagt per 1 januari 2026 € 1.228,07 (2025: € 1.184,82) (zie ook onder middensegment).
Huurtoeslag
De huurtoeslag minder complex maken; dat is het doel van de aanpassingen in de huurtoeslag. Meer huurders kunnen hierdoor een beroep doen op huurtoeslag. En de meeste huidige ontvangers gaan erop vooruit na invoering. Zie ook het artikel: Voorgestelde veranderingen huurtoeslag vanaf 2025 en 2026. Voor 2026 gaat het om onderstaande maatregelen:
- De maximale huurgrens vervalt, ook huurders met een huur boven de sociale huurgrens kunnen daardoor huurtoeslag aanvragen
- De leeftijdsgrens voor jongeren wordt verlaagd naar 21 jaar, hierdoor komen meer jongeren in aanmerking voor volledige huurtoeslag
- Servicekosten tellen niet meer mee voor de huurtoeslag
- De eigen bijdrage wordt verlaagd met € 7,58
- Er wordt een nieuwe berekeningswijze toegepast met een lineaire afbouw, hierdoor krijgen huurders eenvoudiger inzicht van het effect van een veranderend inkomen op de huurtoeslag.
De maximale vermogensgrenzen voor de huurtoeslag in 2026 zijn nog niet bekend.
In 2024 is de definitie voor ‘zelfstandige woningen’ in de huurtoeslag aangescherpt. Woningen zonder een eigen wasruimte (bad/douche) worden niet meer als zelfstandig beschouwd, en komen dus ook niet in aanmerking voor huurtoeslag. Huurders die voor de aanscherping in 2024 al huurtoeslag ontvingen, blijven dat recht wel behouden. Na een bewonerswissel heeft de nieuwe huurder géén recht meer op huurtoeslag. Op deze manier sluit de definitie uit de Huurtoeslag aan bij de definitie uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Inkomensgrenzen en toewijzingsregels
De DAEB-inkomensgrenzen voor woningtoewijzing per 1 januari 2026 zijn:
- Inkomensgrens eenpersoonshuishouden: € 51.537 (2025: € 49.669)
- Inkomensgrens meerpersoonshuishoudens: € 56.910 (2025: € 54.847)
De inkomensgrenzen, die toegelaten instellingen moeten hanteren bij de toewijzing van vrijkomende sociale huurwoningen aan de doelgroep, worden jaarlijks geïndexeerd. De indexatie vindt plaats met het percentage waarmee het zogenaamde referentie-inkomensijkpunt voor een meerpersoons ouderenhuishouden uit de huurtoeslag wordt gewijzigd.
Sinds 2022 moeten corporaties in principe jaarlijks 92,5% van de vrijgekomen woningen toewijzen aan de doelgroep. Ze mogen 7,5% vrij toewijzen. Een corporatie kan dit percentage lokaal verhogen naar maximaal 15%, wanneer ze hierover prestatieafspraken maken met de gemeente en huurdersorganisatie. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen worden toegewezen aan de doelgroep.
Belangrijk is dat, wanneer je in meerdere gemeenten prestatieafspraken maakt, je in al die gemeenten moet vastleggen dat je de vrije toewijzingsruimte vergroot. In de administratie moet je ook per gemeente bijhouden hoeveel toewijzingen er naar de doelgroep gaan en hoeveel niet. De Autoriteit woningcorporaties toetst uiteindelijk op corporatieniveau.
Passend toewijzen
Passend toewijzen houdt in dat jaarlijks aan minstens 95% van de huishoudens met een inkomen van maximaal de grens voor passend toewijzen, een woning met een huur van maximaal de aftoppingsgrens moet worden toegewezen.
De inkomensgrenzen passend toewijzen voor 2026 zijn als volgt:
- Eenpersoonshuishoudens tot AOW: € 29.400 (2025: € 28.375)
- Eenpersoons ouderenhuishouden: € 28.775 (2025: € 27.775)
- Meerpersoonshuishouden tot AOW: € 39.925 (2025: € 38.500)
- Meerpersoons ouderenhuishouden: € 38.650 (2025: € 37.350)
De inkomensgrenzen zijn geïndexeerd met de CPI (consumentenprijsindex) van juli 2024 tot en met juni 2025. De aftoppingsgrenzen in 2026 worden geïndexeerd met de gemiddelde huurverhoging in 2025 van gereguleerde woningen (ook die van anderen dan corporaties),exclusief harmonisatie. Deze staan onder het kopje ‘Huurprijsgrenzen in 2026’.
De vermogensgrens voor het ‘uitsluiten’ van ouderen voor passend toewijzen is gelijk aan de vermogensgrens van de zorgtoeslag. Deze zijn voor 2026 nog niet bekend.
Wanneer een corporatie te veel woningen niet-passend toewijst aan huishoudens die daar wel voor in aanmerking komen, en het percentage van 5% in een jaar overschrijdt, dan kan de corporatie dat in het volgende jaar compenseren. Het aantal niet-passende toewijzingen mag gemiddeld over 2 jaar niet meer zijn dan 5%. Als dit wordt overschreden, legt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in principe een interventie op en bekijkt welke interventie het meest passend is.
Indexeringspercentages vaststellen inkomen voor toewijzing
De indexeringspercentages die worden gebruikt om inkomens uit voorgaande jaren te indexeren naar het niveau van 2026:
- Index T-1: 1,0376;
- Index T-2: 1,0805
Middensegment en vrije sector
In het middensegment is de huurprijs wettelijk gereguleerd. De regels hiervoor staan in de Wet betaalbare huur. Huurcontracten die op of na 1 januari 2026 beginnen, vallen onder gereguleerde middenhuur als ze:
- Een huurprijs hebben die hoger is dan € 932,93 en tenminste 144 WWS-punten;
- En een huur hebben die niet hoger is dan € 1.228,07 en maximaal 186 WWS-punten.
- Of een huur hebben van € 932,93 tot en met € 1.228,07 en meer dan 186 WWS punten.
De nieuwe liberalisatiegrens ligt op € 1.228,07 en is de grens tussen het woningen in het gereguleerde bezit en woningen in de vrije sector.
De huren van gereguleerde middenhuurwoningen mogen stijgen met maximaal 6,1%. Deze verhoging is vastgesteld op basis van de wet: cao-loonontwikkeling plus 1%.
Gemeenten mogen in hun huisvestingsverordening opnemen dat middenhuur ook moet worden toegewezen aan middeninkomens. Er geldt dan een inkomensgrens voor huishoudens die voor het middensegment in aanmerking komen. De volgende inkomensgrenzen gelden per 1 januari 2026:
- Voor eenpersoonshuishoudens: € 70.149
- Voor meerpersoonshuishoudens: € 93.531
WWS: maximale huurprijsgrenzen en WOZ-waarden
Vanaf 2025 worden de maximale huurprijsgrenzen in het WWS niet langer op 1 juli, maar op 1 januari geïndexeerd. De maximale huurprijsgrenzen die aangeven welke huur gevraagd mag worden bij een bepaald aantal punten worden per 1-1-2026 geïndexeerd met 3,65% (CPI 7-2024-7-2025). Bekijk de pdf en Excel voor:
De bovengrens voor nieuwe sociale huurwoningen als de maximale huurprijsgrenzen vanaf 1-1-2026 geïndexeerd met hetzelfde percentage. De bovengrens voor sociale huur blijft daardoor gelijk aan de maximale huurprijsgrens van 143 punten. Het middensegment blijft corresponderen met 144 t/m 186 punten.
Verhoging aftoppingsgrens voor woningen met een label A (+)
In de Nationale prestatieafspraken is vastgelegd dat de aftoppingsgrenzen voor woningen met een Label A+ of beter worden verhoogd met € 25 (prijspeil 2024). Daarnaast is met de Woonbond in het kader van de afspraken over het huurbeleid afgesproken om de afstoppingsgrenzen voor woningen met een label A met € 10 te verhogen.
Beide vragen een wetswijziging. De wetswijziging voor de label A+ wijziging is reeds in voorbereiding, voor de label A-afspraak vraagt dit nader overleg met het Rijk. Naar verwachting kunnen deze wijzigingen op zijn vroegst op 1-1-2027 kunnen worden ingevoerd.
