Vastgoed in exploitatie
Het Handboek beleidswaarde is bedoeld als een zelfstandig leesbaar document in verband met een vereenvoudiging (de marktwaarde valt weg uit de jaarrekening van corporaties) en de komst van een centraal georganiseerd marktwaardesysteem (buiten de jaarrekening om) vanaf verslagjaar 2026.
Het handboek gaat over vastgoed in exploitatie. Voor posten zoals vastgoed in ontwikkeling of voorzieningen blijven de geldende regels van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) van toepassing. Waar de RJ uitgaat van beleidswaarde kan het handboek als basis dienen.
Ook voor BOG/MOG/ZOG en parkeren
Volgens de Aw is bepaling van de beleidswaarde op complexniveau niet noodzakelijk en moet voor de beoordeling van de financiële continuïteit de beleidswaarde bepaald worden op portefeuilleniveau in de categorieën ‘woongelegenheden’, ‘bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed’ (BOG en MOG), ‘intramuraal zorgvastgoed’ (ZOG) en ‘parkeergelegenheden’. Uitgangspunt is bepaling van de beleidswaarde op portefeuilleniveau, gescheiden naar DAEB- en niet-DAEB-bezit.
Voor woningen blijft de systematiek van beleidswaarde grotendeels hetzelfde. Bij de overige vastgoedtypen is sprake van een verandering. Bij BOG/MOG/ZOG/parkeren kon eerder de marktwaarde in verhuurde staat worden gebruikt, maar het handboek schrijft nu een eigen berekeningsmethodiek voor beleidswaarde voor.
Nog steeds functionele toerekening bij verhuur- en beheerlasten
Hoewel corporaties vanaf verslagjaar 2026 overstappen op een categoriale winst- en verliesrekening, acht de Aw voor de beleidswaardebepaling een toerekening van verhuur- en beheerlasten aan het vastgoed noodzakelijk. In verband met de toepassing van het beoordelingskader voor de financiële continuïteit handhaaft de Aw de bestaande methodiek voor kostentoerekening. Voor de toerekening van verhuur- en beheerlasten verwijst de Aw naar bijlage IV van het handboek. Verder kunnen corporaties bij de uitwerking blijven aansluiten bij bestaande, gangbare instructies zoals van SBR-Wonen.
MJOB tot 60 jaar inrekenen
Voor het onderhoud blijven onderhoudskasstromen bepalend voor de beleidswaarde. Deze hebben ook gevolgen voor de investeringsruimte en de financiële ratio’s. Instandhoudingsonderhoud moet representatief worden ingeschat om het vastgoed in de technische en bouwkundige staat van de waardepeildatum te behouden.
De bepaling dat bij onbekend onderhoudsniveau voor de volledige cyclus een periode van 15 jaar kon worden gehanteerd, is geschrapt. Vanaf verslagjaar 2026 is het verplicht om de volledige meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) tot 60 jaar in te rekenen, omdat inzicht in langdurige instandhoudingskasstromen essentieel wordt geacht.
Verdere procedure
De voorschriften in het Handboek beleidswaarde maken onderdeel uit van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv). Naar verwachting vindt eind oktober 2026 de definitieve bekrachtiging van het handboek plaats via aanpassing van de Rtiv door het ministerie van VRO.
Omdat de Aw het handboek niet telkens wil aanpassen maar zo stabiel mogelijk wil houden, staan jaarlijks wijzigende uitgangspunten/parameters niet in het handboek.
De vaststelling van parameters en de disconteringsvoet vindt separaat plaats. Naar verwachting worden deze in augustus gepubliceerd in de Leidraad economische parameters. Vooruitlopend hierop kan volgens de Aw voor conceptberekeningen worden uitgegaan van de extra opslagen (t.o.v. woningen) voor opslag risico’s in exploitatie bij overige vastgoedtypen: BOG 3,00%-punt; MOG 3,00%-punt; ZOG 2,00%-punt; parkeren 1,25%-punt. De definitieve waarden worden jaarlijks gepubliceerd in de leidraad.
Ten slotte informeert de Aw softwareleveranciers over het proces voor een softwareonderzoek om uniformiteit van rekenmodellen te toetsen.
