Beter benutten van bestaande gebouwen

Woningcorporaties kunnen meer mensen huisvesten door te kijken hoe ze bestaande gebouwen beter kunnen inzetten. Door bijvoorbeeld meer mensen in een woning te laten wonen (woningdelen of hospitaverhuur), door van één woning meerdere woningen te maken (woningsplitsen). Of door juist meer woningen op of aan een gebouw te bouwen (optoppen, aanplakken). 

Daarnaast kunnen bestaande gebouwen, die oorspronkelijk niet bestemd waren als woongebouw,  beter worden benut. Dan heb je het over transformatie van bijvoorbeeld kantoorgebouwen of maatschappelijk vastgoed. Ook daarmee kun je als corporatie meer woningen realiseren. 

Beter benutten van bestaande gebouwen heeft veel voordelen ten opzichte van nieuwbouw. Gebrek aan locaties is vaak een probleem voor corporaties als ze woningen willen bouwen. Bij beter benutten ga je uit van bestaande locaties en kun je snel meer mensen een dak boven hun hoofd bieden. Nutsvoorzieningen zijn dan al aanwezig en je maakt gebruik van bestaande voorzieningen in de wijk, zoals infrastructuur, winkels en scholen. Bij woningdelen en hospitaverhuur zijn er geen problemen met netcongestie.
Beter benutten kan ervoor zorgen dat voorzieningen behouden blijven én het scheelt een hoop geld en CO2-uitstoot. 

Beter benutten van bestaande woningen en de bijbehorende omgeving kan op verschillende manieren: 

1. Bestaande woningen geschikt maken voor meer mensen
   Dit kan met woningdelen, daarin onderscheiden we 7 varianten, zoals Platform 31 laat zien. Het meest populair zijn friendscontract, kamergewijze verhuur of zachte splitsing. Bij die laatste variant heeft elke bewoner een eigen kamer en sanitair en daarnaast gedeelde voorzieningen. Kies je als woningcorporatie voor woningdelen, dan betekent dat dat je huurcontracten en systemen moet aanpassen. Gemeenten spelen ook een belangrijke rol om woningdelen mogelijk te maken, dat kan in een omgevingsplan of een huisvestingsverordening. Het verschilt per situatie of woningdelen invloed heeft op de kostendelersnorm, AOW en toeslagen. Het ministerie van VRO heeft hiervoor een factsheet opgesteld. 
   
   Een andere vorm van woningdelen is hospitaverhuur. Dat is niet altijd toegestaan.
   Huurders van corporatiewoningen moeten de woningcorporatie om toestemming vragen. Corporaties bepalen zelf hoe ze hiermee omgaan. 
   Wil je als corporatie hiervoor beleid ontwikkelen? Speciaal voor woningcorporaties ontwikkelde het ministerie van VRO een handreiking over hospitaverhuur.
    
2. Meer woningen realiseren binnen bestaande woningen
   Steeds meer corporaties onderzoeken mogelijkheden om woningen toe te voegen in, op of aan bestaande woongebouwen. Bijvoorbeeld door een woonlaag boven op een complex te bouwen (optoppen) of in de plint van een complex (uitplinten). Of door woningen bij te bouwen aan de kop van een woonblok (aanplakken). Woningen kunnen ook gesplitst worden in meerdere woningen. Dit gaat vaak in combinatie met renovatie en verduurzaming van het bestaande pand. Zo profiteren ook de zittende bewoners van het bijbouwen van woningen.
   
   Er zijn verschillende instrumenten beschikbaar die een corporatie kan gebruiken om woningen toe te voegen aan bestaande bouw.

• Lees meer over optoppen op Volkshuisvesting Nederland.
• Lees meer over woning splitsen op Volkshuisvesting Nederland.
• Met het Rekenmodel Optoppen op Volkshuisvesting Nederland krijg je in één oogopslag inzicht in de financiële gevolgen van optoppen, aanplakken en uitplinten, waaronder de effecten van keuzes in bijvoorbeeld het aantal extra bouwlagen of het gekozen renovatieniveau.
   

3. Transformatie bestaande gebouwen naar woningen
   Ook kun je meer woningen realiseren binnen bestaande gebouwen, bijvoorbeeld door leegstaande kantoorgebouwen te transformeren naar woningen. Zo voorkom je leegstand en de bijbehorende verloedering. Door er woningen van te maken gaat de leefbaarheid in de wijk er juist op vooruit. Zeker als het woningen zijn voor verschillende doelgroepen. 
   Het ministerie van VRO biedt verschillende regelingen om transformatie te stimuleren. Lees meer over transformatie van gebouwen op Volkshuisvesting Nederland. 

Woningen toevoegen aan de bestaande voorraad is soms lastig door de hoge parkeernormen die gemeenten hanteren. Terwijl die normen niet altijd passend zijn omdat ze geen rekening houden met het daadwerkelijke autobezit. Woningcorporaties kunnen samen optrekken met hun gemeente om te kijken hoe ze meer data gedreven kunnen omgaan met de parkeernormen. Dat wil zeggen: uitgaan van de werkelijke behoefte aan parkeerplaatsen. 

Wil je meer weten over beter benutten van bestaande gebouwen? Hier vind je een overzicht van achtergrondartikelen, publicaties en praktijkverhalen. 

Achtergrond

• Aedes-Magazine | Benut bestaande woningen beter
• Aedes-Magazine | ‘De woningnood is nú’
• Optoppen: alle kansen benutten om extra woningen te realiseren | Aedes

Onderzoek en publicaties

• Beter benutten bestaande rijtjes woningen (Rijksbouwmeester en Rijksadviseurs)
• Veel extra woonruimten mogelijk door beter benutten
• Onderzoek huursector ministeries: stabiel beleid en investeringen in volkshuisvesting | Aedes
• Optoppen: verkenning landelijke aanpak van start | Aedes
• Met passende parkeernormen meer woningbouw mogelijk | Aedes
• Campagne Beter benutten provincie Gelderland

Praktijk

• Aedes-Magazine | Woningverdriedubbelaar
• Aedes-Magazine | De hospita is terug!
• Woningdelen als kans: zo pakt woningcorporatie Talis het aan | Home | Volkshuisvesting Nederland
• Optoppen geeft impuls aan de buurt | Aedes
• Optoppen en andere manieren om woningen bij te bouwen | Aedes
• Extra woningen boven op rijksmonument | Aedes
• Eigen Haard bouwt houten woningen op bestaand complex
• Podcast Optoppen op het dak | Aedes