Doorbraaklocatie Rijnpark Arnhem: partijen werken als collega’s samen

‘We hebben inmiddels alle lege plekken in de stad in kaart gebracht. En onze uitleglocatie de Schuytgraaf is nagenoeg vol gebouwd ’, vertelt Joost Wools, directeur Vastgoed bij Vivare. De corporatie is samen met Portaal en Volkshuisvesting Arnhem betrokken bij deze doorbraakaanpak. ‘Om de aantallen uit de Woondeal te halen, hebben we echt een grote locatie nodig.’ Zo zijn plannen ontstaan voor de locatie Rijnpark, onderdeel van het NOVEX-gebied Spoorzone Arnhem Oost waar in totaal 12.000 woningen moeten verrijzen. Rijnpark is op dit moment nog een bedrijventerrein, maar wordt de komende jaren getransformeerd naar een wijk voor wonen en werken. In totaal zullen er 7.000 woningen worden gebouwd. Wools: ‘Omdat het gaat om veel woningen in een relatief klein gebied, zullen we voornamelijk de hoogte in bouwen. Daarmee wordt dit duidelijk stedelijk gebied.’ 

Dit project is op verschillende manieren ingewikkeld. Zo moet er in rap tempo gebouwd worden: het is de bedoeling dat er in de komende 15 jaar 7.000 woningen en bedrijfsruimte voor 5.000 arbeidsplaatsen gerealiseerd worden. ‘De gemeente is ambitieus. Dat we in dit complexe traject tempo kunnen houden, komt doordat we in een vroeg stadium hebben geïnvesteerd in contacten met de verschillende grondeigenaren’, vertelt Patrick Gering, ontwikkelmanager bij de gemeente Arnhem. ‘We hadden nauwelijks grondbezit in dit gebied en dan zet de gemeenteraad, met de vaststelling van Gebiedsvisie Rijnpark, opeens een stip op de kaart: hier moet worden gebouwd.’ 

Zowel de marktpartijen als de corporaties werken hard aan een gezamenlijke samenwerkingsovereenkomst voor fase 1 van het project. Daarnaast werkt de gemeente nauw samen met NS en ProRail om de 2 grote spooremplacementen tijdig te verhuizen naar locaties elders in het land. 

Voor dit project koos de gemeente voor 40% sociale huur. Gering: ‘Dat maakt het er niet makkelijker op, maar dat is wel waar Arnhem behoefte aan heeft.’ Voor de 3 corporaties was die 40% een prettig uitgangspunt, zo konden ze in positie komen. ‘Aanvankelijk hadden wij als corporaties geen grond in bezit. Daardoor konden we ook niet meebeslissen’, vertelt Wools. ‘Wij hebben toen gesteld dat wij in ieder geval een deel van de sociale huur zelf moesten kunnen realiseren. Dat scheelt een hoop in de opslagen voor een ontwikkelaar. Bovendien hou je dan regie op het project en zit je als gelijkwaardige partner aan tafel.’ De corporaties kunnen straks een deel van de grond tegen een sociale grondprijs kopen. 70% van de sociale huur zullen zij zelf laten bouwen. Volgens Wools is het vrij uniek dat de verschillende partijen er op deze manier zijn uitgekomen.

Inmiddels is de fase aangebroken waarin een samenwerkingsovereenkomst en een sluitende businesscase moeten worden vastgesteld. Om te komen tot efficiënte gebiedsontwikkeling zijn werkgroepen in het leven geroepen, bijvoorbeeld mobiliteit, energie en een sociaal gebiedsplan. Gering is zeer te spreken over de onderlinge samenwerking en de manier waarop die is georganiseerd: ‘We zijn allemaal gemotiveerd om dit traject te laten slagen. Het onderlinge contact is heel direct en het vertrouwen is groot, we weten wat we aan elkaar hebben.’ Wat volgens hem enorm helpt is een heldere projectstructuur waarin tijdig geëscaleerd kan worden om knopen door te hakken en de vaart erin te houden. ‘Komt de projectgroep er niet uit, dan escaleren we en praten we een niveau hoger verder.’ 

Een belangrijke succesfactor is de betrokkenheid van het Rijk bij de ontwikkeling van de Spoorzone Arnhem Oost en in het bijzonder Rijnpark. Dit gaat zowel om de inzet van middelen, maar vooral ook om de strategische inzet op dossiers als de uitplaatsing van beide spooremplacementen.

Wools adviseert corporaties die betrokken zijn bij een doorbraakaanpak, positie in te nemen. ‘Als je met meerdere corporaties samenwerkt, trek dan op als 1 organisatie. En investeer in je relatie met de gemeente en grondeigenaren. Dat verdient zich altijd terug.’