Hoe zit het nu met … de hoogte van de huren?

Grond- en bouwkosten (de investering) van een woning bepalen voor een belangrijk deel de huurprijs. De verhuurder wil deze investering terugverdienen, inclusief de eventuele rente van de financiering.

Naast de oorspronkelijke investering maakt een verhuurder ook kosten tijdens het verhuren van de woning. Dit worden de exploitatiekosten genoemd. De woning moet worden verhuurd aan een huurder en – als deze verhuist – aan een nieuwe huurder. Daarnaast moet de woning onderhouden worden (schilderwerk, vervangen cv-ketels, vernieuwen keuken en badkamer en andere bouwdelen). Ook zijn er soms aanvullende investeringen nodig om de woning aan te passen en te laten voldoen  aan de kwaliteitseisen van de komende tijd (bijvoorbeeld het isoleren en energiezuiniger maken).

Ja, er zijn wel degelijk verschillen. Sociale verhuurders (corporaties) zijn opgericht om woningen te verhuren aan mensen met een lager inkomen. Dat maakt ook dat corporaties veelal stichtingen zijn, en dus géén winstoogmerk hebben. Winst is nooit het doel. Wel moeten de huurinkomsten voldoende zijn om in ieder geval de huidige woningen te kunnen onderhouden of te vervangen. En ook om investeringen te kunnen doen in het verder verbeteren en verduurzamen van bestaande woningen en om nieuwe woningen te kunnen bouwen. Commerciële en particuliere verhuurders hebben doorgaans wel een winstoogmerk en investeerders die een bepaald rendement eisen. De huurprijs zal daardoor voor eenzelfde woning hoger liggen dan wanneer een corporatie die zou verhuren.

Bij het verhuren van nieuwe of vrijgekomen huurwoning wordt er gekeken naar zowel het inkomen van de nieuwe huurder, als naar de huurprijs voor de woning. 

Er gelden verschillende huurgrenzen in Nederland. Voor sociale huurwoningen, voor gereguleerde middenhuurwoningen en voor vrijesectorwoningen. Bij die huurgrenzen horen ook inkomensgrenzen. 

In 2026 komen 1-persoonshuishoudens met een inkomen onder circa € 52.000 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen onder circa € 57.000 in aanmerking voor een sociale huurwoning. De huurprijs mag niet hoger zijn dan € 932,93. Huurders met een laag inkomen moeten passend worden toegewezen, zo betalen zij een huur die met hun inkomen betaalbaar is. Voor eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot circa € 29.000 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot circa € 39.000 zijn de huren bij aanvang begrenst tot € 713,02 (1- of 2-persoonshuishouden) en € 764,14 (meer dan 2 persoonshuishouden). 

Voor een middenhuurwoning kunnen gemeenten vastleggen dat deze woningen naar middeninkomens moeten gaan. 1-persoonshuishoudens met inkomen onder € 70.149 kunnen in de gereguleerde middenhuur terecht. Voor meerpersoonshuishoudens geldt een grens van € 93.531. De huurprijs mag niet hoger zijn dan € 1.228,07 in 2026.

De genoemde grenzen gelden op het moment van woningtoewijzing. Daarna wordt er geen check meer gedaan of het inkomen nog in verhouding staat tot de huurprijs. Dat is afhankelijk van de ontwikkeling van zowel het inkomen als de huurprijs van de woning.

Voor zowel sociale huurwoningen en gereguleerde middenhuurwoningen geldt ook een maximaal toegestane huurprijs. Die wordt bepaald door het zogenoemde woningwaarderingsstelsel (WWS).

Voor vrijesectorwoningen geldt op dit moment geen maximaal toegestane huurprijs. Wel kan een huurder bij de rechter de huurprijs laten toetsen op redelijkheid.

Of een huurprijs al dan niet betaalbaar is voor een huishouden wordt niet alleen bepaald door de hoogte van de huur, maar ook door het inkomen van de huurder. Voor huurders met een lager inkomen in een sociale huurwoning bestaat de mogelijkheid om huurtoeslag te ontvangen, waarmee de huurprijs die ze zelf moeten betalen een stuk lager komt te liggen.

• De maximaal toegestane huurprijs van een sociale huurwoning is bij aanvang in 2026 € 932,93.
• Eind 2024 vroegen woningcorporaties gemiddeld een huur van € 611 per maand. Dat was 62% van de maximale toegestane huur van een woning
• Corporaties verhuren circa 2,3 miljoen sociale huurwoningen