Jesse Frederik: ‘Bouw woningen, geen ideologische luchtkastelen’

Aedes organiseert de lezing sinds 2022 en nodigt telkens een spreker uit om geheel vanuit eigen perspectief zijn visie te geven op wonen en woonbeleid. Ditmaal was de beurt aan journalist Jesse Frederik, correspondent economie voor De Correspondent. Daar publiceerde hij vorig jaar een prikkelend essay met de titel Het woonprobleem van Nederland: iedereen wil betaalbaar wonen, maar niemand wil het betalen. Zijn betoog was aanleiding voor veel discussie, reden om Frederik uit te nodigen dit jaar de lezing te houden.

Voor een publiek van corporatiebestuurders en vertegenwoordigers van allerlei organisaties in het woondomein lichtte Frederik zijn visie toe. Allereerst bestreed hij de veel geuite stelling dat ‘wonen onbetaalbaar is’. De laatste jaren daalde juist het deel van het inkomen dat mensen aan wonen besteden. De meeste mensen in Nederland wonen best goed voor best weinig. De wooncrisis is geen betaalbaarheidscrisis, maar een beschikbaarheidscrisis. 

Vooral mensen die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of een hypotheek zijn de dupe. Zij zijn aangewezen op de vrije huur, waar ze veel betalen voor weinig huis. In onze woningmarkt zijn de ‘betaalbaarste woningen niet beschikbaar en de beschikbaarste woningen niet betaalbaar’. Natuurlijk moet er meer gebouwd worden, maar we moeten ook de bestaande ruimte beter verdelen, aldus Frederik.

De journalist spaarde zijn gehoor niet en stelde vragen bij de manier waarop woningcorporaties hun maatschappelijk kapitaal besteden. Naar zijn idee is de balans zoek geraakt. Hij zag dat er de afgelopen jaren vooral geld werd besteed aan lagere huren en mooiere woningen voor mensen die al een huis hebben. ‘Corporaties hebben te veel meebewogen met politieke wensen en onvoldoende duidelijk gemaakt dat de rekening niet klopt’, aldus Frederik. Geld dat je uitgeeft aan peperdure renovaties is immers niet beschikbaar voor nieuwe woningen.

En nieuwbouw kost steeds meer geld. Wat Frederik betreft is het een misvatting dat woningcorporaties betaalbare woningen bouwen. Wat hem betreft bouwen ze dure woningen, die ze goedkoop verhuren. Ze zijn betaalbaar omdat de huurder geen kostendekkende huur betaalt. ‘Dat is geen duurzaam model, dat is een afbouwscenario.’ Toch zag hij dat corporaties de afgelopen jaren het gaspedaal hebben ingetrapt en meer huizen hebben gebouwd. Maar hij voorspelt dat corporaties hun ontwikkelingstak een paar jaar na het opbouwen alweer zullen moeten afbreken.

Daarbij ziet hij dat het tekort niet alleen geldt voor nieuwbouw. Frederik haalde recente Aedes-cijfers aan: corporaties komen op iedere sociale huurwoning iedere maand € 48 tekort. Frederik: ‘De klacht dat sociale huurders moeten bijdragen aan verlieslatende nieuwbouw is daarmee eigenlijk passé. Ze dragen inmiddels niet eens meer genoeg bij om de voorraad overeind te houden.’ Zijn conclusie was helder: ‘De corporatiesector rijdt in volle snelheid op een muur af, in de hoop dat de politiek die muur op tijd gaat afbreken. Maar jullie hebben het regeerakkoord gelezen: die muur staat er nog.’

Het is hem een doorn in het oog dat er nauwelijks nog een relatie is tussen de kwaliteit van een woning en de huur: ‘een spiksplinternieuwe woning in de sociale huur kost bijna hetzelfde als een krot van honderd jaar oud.’ Corporaties en politiek zijn te ver afgedreven van het uitgangspunt van kostendekkende huur en het compenseren van lagere inkomens via de huurtoeslag. Wat Frederik betreft is het tijd om daar naar terug te keren. Inkomenspolitiek is een overheidstaak, via belastingen en toeslagen, niet via stenen. Woonbeleid is een corporatietaak, via woningen met een huur die de kosten dekt. 

Om dat voor elkaar te krijgen heeft Frederik een aantal aanbevelingen. Corporaties zouden een hogere huur moeten vragen voor hun betere woningen, huurders worden dan zo nodig gecompenseerd via de huurtoeslag. Wat hem betreft wordt bij het verdelen van de rekening ook gekeken naar de koopsector. De extra huurtoeslag kan worden bekostigd met een hoger eigenwoningforfait. Corporaties zouden vooral moeten kiezen voor meer nieuwbouw. Waarbij sociale woningbouw zichzelf zo veel mogelijk moet kunnen bedruipen. Dat kan door de kwaliteit te verlagen en de huren op te trekken en liefst door een beetje van beide te doen. En door vooral voor de bovenkant van de sociale huursector te bouwen, ga je segregatie tegen, bevorder je doorstroming en zorg je voor solide corporatiefinanciën.

Uiteraard kreeg Frederik na zijn betoog de vraag hoe hij deze koerswijziging voor zich ziet. Minister worden is niet zijn ambitie, liet hij desgevraagd weten: ‘Ik heb andere kwaliteiten.’ Hij begrijpt dat je zoiets niet vanaf vandaag op morgen regelt, maar: ‘Je moet wel toe gaan werken naar meer kostendekkend verhuren. Nu leiden corporaties te veel verlies, dat moet je reduceren.’ 

Ook werd erop gewezen dat corporaties al besparen op kwaliteit: veel nieuwe woningen zijn kleiner dan voorheen. Ook kijken ze hoe ze woningen beter kunnen benutten, bijvoorbeeld door woningen te delen. Het eisenpakket voor woningen zou ook best wat lager kunnen om de bouwkosten te verlagen.

Gevraagd naar een tip voor de sector koos Frederik voor haar opstelling richting de politiek: ‘Ik zie veel meegaandheid, volgens mij moeten jullie drastischer op tafel leggen wat er wel en niet kan.’