De Aw geeft deze signalen af in haar rapportage de Staat van de corporatiesector 2026.
De hoofdboodschap daarvan is dat corporaties financieel niet in staat zijn de Nationale Prestatieafspraken uit 2024 te realiseren. Dit komt door het ontstaan van een financieel tekort van bijna € 20 miljard. De Aw pleit voor een politieke ingreep om dat op te lossen. Dat sluit aan bij het pleidooi dat Aedes al langer houdt om de winstbelasting Vpb voor corporaties af te schaffen voor meer investeringsruimte.
Stijging onderhoudskosten onder de loep nemen
Naast de hoofdboodschap geeft de toezichthouder meer signalen af die om aandacht vragen. Zo ziet de Aw dat woningcorporaties volop investeren in onderhoud, verbetering en verduurzaming van hun bestaande woningbezit. Mede door de uitvoering van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) en verouderend woningbezit lopen de kosten hiervan echter snel op. Aanvullende afspraken in de NPA – zoals versneld verduurzamen en het intensiveren van woningverbetering – spelen ook een belangrijke rol in de kostenstijgingen. Hetzelfde geldt voor marktontwikkelingen waar corporaties geen directe invloed op hebben, zoals hogere arbeids- en materiaalkosten. De uitgaven stijgen harder dan verwacht. Aedes herkent dit signaal en zal de onderliggende oorzaken verder (laten) onderzoeken.
Corporatiewoningen vaker verduurzaamd dan overige woningen
De jarenlange inzet van corporaties om hun woningen te verduurzamen heeft geleid tot een voorsprong in de sector. De toezichthouder stelt dat oudere naoorlogse corporatiewoningen vaak duurzamer zijn dan vergelijkbare koopwoningen en private huurwoningen. Aedes is blij met deze erkenning en benadrukt dat doorgaan met het verduurzamen van corporatiewoningen essentieel is om uiteindelijk alle verduurzamingsafspraken uit de NPA te kunnen realiseren.
Bescherm investeringscapaciteit corporaties
Daarnaast is de Aw bezorgd dat het huurbeleid van de afgelopen jaren ervoor heeft gezorgd dat de inkomsten van corporaties structureel zijn achtergebleven bij de veel sneller stijgende kosten. Sinds januari 2021 is de huur 12% achtergebleven op de inflatie. De huurquote (het deel van het inkomen besteed aan huur) is in 10 jaar tijd gedaald van 24% naar 20%. Dat is positief voor huurders, en indirect ook voor de schatkist omdat daardoor minder huurtoeslag uitgekeerd hoeft te worden. Tegelijkertijd heeft dit gevolgen voor de investeringsruimte van corporaties. Aedes benadrukt dat de recente afspraken met de Woonbond zorgen voor voorspelbaar huurbeleid, stabiliteit en langjarige zekerheid voor huurders en corporaties. Aedes onderschrijft het advies van de toezichthouder om betaalbaarheidsproblemen bij bepaalde groepen huurders gericht aan te pakken met bijvoorbeeld huurtoeslagen of breder met inkomensmaatregelen.
'Het geeft corporaties én huurders rust en houvast als we helderheid hebben over de huren’, aldus Aedes-voorzitter Liesbeth Spies. ‘Maar we zijn het volkomen eens met de Aw dat de huuropbrengsten de stijgende kosten en fiscale lasten niet compenseren. Daarom moet de winstbelasting wat ons betreft zo snel mogelijk worden afgeschaft. Geld dat huurders opbrengen moet niet naar de staatskas afvloeien, maar geheel geïnvesteerd in woningonderhoud en nieuwbouw. Voor de investeringscapaciteit en financiële stabiliteit van corporaties moet de overheid zorgen voor een voorspelbaar huurbeleid en corporaties geen onredelijke belastingen opleggen.’
