Fors meer nieuwbouw door corporaties

Corporaties gaan daarin ver: er gaat op het moment meer geld uit dan dat er binnenkomt. Alle nieuwbouw én het gat in het huishoudboekje financieren ze met leningen. Ze zetten hun investeringscapaciteit volledig in om bij te dragen aan het terugdringen van de woningnood. Uiteraard moet er wat gebeuren, willen corporaties dat op langere termijn vol kunnen houden.

Aedes-voorzitter Liesbeth Spies: ‘Het bouwen van veel nieuwe woningen is hard nodig. Het is een knappe prestatie dat corporaties de afgelopen jaren weer flink meer woningen opleveren. Ze willen hiermee doorgaan om de woningnood aan te pakken. Het kan ook, maar corporaties lopen wel tegen hun financiële grenzen aan. Het financieringsmodel moet tijdig bijgestuurd worden, anders stokt de nieuwbouw. Het komende kabinet moet corporaties langjarige zekerheid bieden, zodat ze hun investeringscapaciteit kunnen blijven inzetten voor huurders en woningzoekenden. Begin met het afschaffen van de winstbelasting Vpb voor corporaties, het nieuwe kabinet moet dit snel regelen. Dit geld, opgebracht door sociale huurders, is nodig om de afgesproken prestaties te kunnen leveren .’

Met 21.761 nieuwe woningen in 2024 laten corporaties een flinke groei in nieuwbouw zien: in 2023 leverden ze nog 17.801 woningen op. Deze groei moet doorgaan, het doel is om in 2029 zelfs 30.000 woningen neer te zetten. In 2024 nam het aantal appartementen met 12.850 het meest toe: een groei van 19% ten opzichte van het voorgaande jaar. Maar ook het aantal eengezinswoningen en andere woningtypen laten een stijgende lijn zien. 

In 2024 investeren corporaties weer fors meer in onderhoud. Tussen 2021 en 2024 is dit bijna verdubbeld van € 126 naar € 225 per woning per maand. Ze verbeterden en verduurzaamden vorig jaar hun woningen voor € 12,1 miljard (+15,2% ten opzichte van 2023). De groei komt deels door hogere bouwkosten (3,6% is aan inflatie toe te schrijven), maar vooral doordat corporaties meer investeren in hun woningen. Het aantal woningen waarin ingrepen van boven de € 10.000 zijn gedaan, steeg aanzienlijk: in 2024 kregen 192.790 woningen (10,7% van de voorraad) een grote ingreep, tegenover 153.110 woningen (8,4%) in 2023. 

Corporaties isoleerden hun woningen en plaatsten zonnepanelen en warmtepompen. Daardoor steeg het aantal woningen met een energielabel A of beter van 961.900 naar 1.039.300. En daalde het aantal woningen met een slecht label (E, F of G) met ruim 10%.

De huren van hun bewoners zijn vrijwel de enige inkomstenbron van corporaties. In 2024 was de gemiddelde huur van een corporatiewoning € 611 per maand. De investeringen worden voor het vierde achtereenvolgende jaar niet volledig gedekt door de huurinkomsten. Het huishoudboekje van de corporatiesector komt per woning iedere maand gemiddeld € 48 tekort in 2024. Om alle uitgaven te kunnen betalen, zijn corporaties daardoor steeds afhankelijker van leningen. In 3 jaar tijd is het bedrag dat corporaties lenen ruim verviervoudigd: van € 50 naar € 216 per woning per maand.

Uiteraard is dit financiële model op langere termijn onhoudbaar. Zonder structurele oplossingen – waaronder langjarige gematigde huurverhogingen, lagere belastingdruk of financiële bijdragen van de overheid aan hun opgaven – dreigt de investeringskracht van corporaties te stagneren. Dan komt de maatschappelijke opdracht van corporaties – om te zorgen voor voldoende betaalbare, energiezuinige en kwalitatief goede sociale en middenhuurwoningen – in gevaar. Dat kan Nederland zich in de huidige wooncrisis niet permitteren.